Boutique S. Korovin

Real estate in Antalya


Частный маклер С. Коровин / Анталья

Viber / WhatsApp: +90 (541) 240 53 90

Новые комментарии

Подписаться на почтовые рассылки

Количество подписчиков ― человек.

ПОДПИСКА НА РАССЫЛКУ

Ваше имя (на русском языке)
Ваш email-адрес:

Работаем © 2010 года

email рассылки Конфиденциальность гарантирована

email рассылки

Что такое DEVRE MÜLK

Дата публикации ― 2 мая 2013

В прошлой статье мы познакомились с основными видами собственности на Недвижимость в Турции, KAT İRTİFAKI и KAT MÜLKİYETİ. Однако в TAPU SENEDİ (Свидетельстве о Собственности на Недвижимость в Турции) присутствует ещё одна форма владения Объектом Недвижимости, скромно указанная с правой стороны документа, и имеющая чуждое, непонятное для россиянина название, DEVRE MÜLK.

А ведь это не только форма собственности, но и ещё очень популярный вид бизнеса в Турции.

Поэтому, если Вы планируете инвестиции, или уже осуществляете инвестирование средств в Турецкую Недвижимость, то можете рассмотреть материал, изложенный в этой статье, в качестве ещё одной модели получения дохода от капиталовложений в Недвижимость Турции.

DEVRE MÜLK

Бизнес-система DEVRE MÜLK впервые появилась во Франции, на Альпийских курортах, в 1960 году под лозунгом “Хватит снимать номера, Сам стань владельцем Номера в Отеле. Ведь это дешевле!”.

Дальше эта бизнес-система получила своё развитие в США во Флориде, в 70-х годах, во время Нефтяного Кризиса, когда продажа домов для отдыха полностью остановилась и инвесторы, ища пути для привлечения покупателей, стали продавать недельные периоды использования летних домов, тем самым принеся на Американский Рынок новое понятие TIME SHARE PROPERTY.

В 80-х годах этот сектор расширился и распространился по всей Европе, а вскоре и по всему миру.

В Турцию DEVRE MÜLK пришёл вместе с туристами из Европы, когда турки, живущие в Германии, начали приглашать своих немецких друзей к себе на Родину, на отдых.

Продажа недвижимости иностранцам, в то время, была запрещена и встал вопрос о резервировании и аренде жилья на популярных курортах Турции.

В наши дни тоже, DEVRE MÜLK имеет огромное значение в пакете курортных предложений, так как избавляет человека, регулярно приезжающего на отдых в одно и тоже место, приобретать и круглый год содержать для этих целей отдельную квартиру, при этом даёт право пользоваться жилым помещением, как своим собственным…

— Итак, что же означает DEVRE MÜLK и что это за система?

DEVRE с турецкого языка переводится, как ПЕРИОД и поскольку слово MÜLK означает СОБСТВЕННОСТЬ, то всё выражение можно перевести на русский язык, как ВЛАДЕНИЕ СОБСТВЕННОСТЬЮ ОПРЕДЕЛЁННЫЙ ПЕРИОД ВРЕМЕНИ.

То есть, эта система подразумевает под собой продажу права использования квартиры или летнего дома определённый период времени в году, включая возможность сдачи её в субаренду. То есть, с возможностью передачи своих прав третьему лицу.

В основу DEVRE MÜLK заложено другое турецкое право İRTİFAK HAKKI, которое является ничем иным, как долгосрочной арендой. То есть, правом использования Объекта Недвижимости, по своему усмотрению, сроком действия договора до 49 лет.

— Чем же выгоден для сторон Devre mülk и почему он стал популярен?

Для инвестора, собственника Недвижимости, он прежде всего выгоден тем, что даёт возможность, вложив средства, скажем, в квартиру, продать право её использования частями (разделив 360 дней в году на определённые периоды), оптом, на весь срок действия договора, при этом, остаться собственником Недвижимости.

Для владельцев же DEVRE MÜLK, это выгодно тем, что они покупают гарантированное законодательством право пользования квартирой, определённый период времени в году, по цене которая значительно ниже рыночной стоимости арендной платы, а кроме того, получают право сдачи своего ежегодного периода в аренду, тем самым, получая дополнительно неплохой курортный микро-бизнес, с очень низкой ценой входа.

Сам DEVRE MÜLK базируется на основных принципах, которые определены в 57 – 66 статьях закона о KAT MÜLKİYETİ.

Этими принципами являются:

  1. DEVRE MÜLK может устанавливаться только на жилые помещения, получившие статус KAT İRTİFAKI или KAT MÜLKİYETİ, либо на отдельно стоящие здание.
  2. Количество паёв и сроки пользования Объектом Недвижимости должны распределяться на основе равенства.
  3. Весь годовой цикл периодов, распределённых между собственниками DEVRE MÜLK, должен быть, в полном объёме, зарегистрирован в реестре Управления Тапу и Кадастра.
  4. DEVRE MÜLK устанавливает для всех участников равные права, а так же может быть оформлен в качестве Завещания или передан по наследству.
  5. Если нет противоречий в договоре, то право пользования DEVRE MÜLK может быть передано третьим лицам.
  6. Периоды использования Объекта Недвижимости должны быть чётко определены и не могут быть меньше 15 дней.
  7. Адрес места положения Объекта Недвижимости, срок периода, форма использования и условия передачи права пользования, выбор Управляющего, его права и обязанности, приостановка прав использования помещения на время капитального ремонта, сумма и правила оплаты затрат на содержание помещения, а так же затрат на коммунальные услуги, и другие вопросы, должны быть чётко прописаны в DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİ (Договор о Devre Mülk). Этот договор, подписанный всеми собственниками DEVRE MÜLK, является обязательным дополнением к TAPU SENEDİ (Свидетельство о Собственности на Недвижимость в Турции) и должен быть зарегистрирован в реестре Управления Тапу и Кадастра.
  8. Владение собственностью, на основании DEVRE MÜLK, помечается в реестре Управления Тапу и Кадастра, а кроме того, оно должно быть отмечено специальным знаком в TAPU SENEDİ (Свидетельство о Собственности на Недвижимость в Турции). Все изменения в условиях договора, так же, должны быть регистрированы в Управлении Тапу и Кадастра.
  9. Владелец собственности, на основании DEVRE MÜLK, в течении всего периода использования Объекта Недвижимости, имеет равные права с другими владельцами на использование всех имеющихся помещений общего пользования и отдельно стоящих пристроек здания.
  10. В случае, если KAT MÜLKİYETİ установлен на несколько отдельных помещений одного здания и при этом в YÖNETİM PLANI (План Управления Зданием) нет противоречащих положений, то нет необходимости запрашивать у других собственников Объекта Недвижимости дополнительного разрешения для того, чтобы перевести одно или несколько жилых помещений в DEVRE MÜLK.
  11. По окончании периода использования жилого помещения, на основании DEVRE MÜLK, собственник самого права либо третье лицо обязан освободить помещение на условиях и в срок, указанный в договоре.
  12. В случае, если по окончанию срока использования жилого помещения собственник DEVRE MÜLK, либо третье лицо, которому было передано жилое помещение в использование, не освобождает его на условиях и в срок указанный в договоре, то для вызова Полиции, либо оперативной команды ZABITA, с целью проведения мероприятий по освобождению жилплощади, достаточно обращение только одного из пользователей жилого помещения следующего периода. Никакое обращения в Суд, либо в любые другие полномочные органы не могу приостановить исполнение мероприятий, по немедленному освобождению помещения, для предоставления возможности использования его лицом либо лицами, имеющими права на следующий период использования.
  13. В случае, если в договоре не существует противоречащих положений, то владельцы других жилых помещений здания не имеют права требовать с владельцев DEVRE MÜLK нести какие-либо другие дополнительные затраты, кроме тех, которые указаны в договоре DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİ .
  14. В случае, если для разрешения возникших споров по правам, обязанностям и долговым обязательствам владельцев DEVRE MÜLK в договоре DEVRE MÜLK SÖZLEŞMESİ и в Плане Управления Зданием YÖNETİM PLANI отсутствуют статьи для урегулирования ситуации, то для разрешения спора можно руководствоваться положениями Гражданского Кодекса или положениями других смежных Законов Турецкой Республики.
  15. Все возникшие споры могут быть урегулированы обращением в Мировой Суд по месту нахождения Объекта Недвижимости.

 

Приведём пример:

Предположим, что некий инвестор приобрёл, с целью получения дохода, Объект Недвижимости, стоимостью 100 000 €.

На основании п. 6 перечисленных принципов DEVRE MÜLK, мы знаем, что период пользования помещением, на основании DEVRE MÜLK, не может быть меньше 15 дней, а это значит, что таких периодов использования в году может быть 24:

12 месяцев Х 2 периода по 15 дней = 24 периода

Следовательно, для инвестора, желающего окупить Объект Недвижимости за 1 год, себестоимость одного периода составит:

100 000 € / 24 периода = 4 166 €

Однако, наш инвестор не только хочет окупить свои капиталовложения, но и заработать на этой сделке и поэтому предлагает рынку купить DEVRE MÜLK на 15 дней, например, по цене 5 000 € . Зарабатывая при этом:

24 периода Х 5 000 € = 120 000 €

То есть 20% от капиталовложений, при этом, оставаясь номинальным собственником Объекта Недвижимости, который он может, скажем, передать по наследству…

 

— Что же тогда получают покупатели такого DEVRE MÜLK и зачем им всё это надо?

А покупатели такого права DEVRE MÜLK получают 15 дней в году использования жилого помещения, которое, при сроке действия договора, например, 30 лет, обойдётся ему всего в 167 € за 15 дней проживания:

5000 € / 30 = 167 €

При средней стоимости аренды жилого помещения в Анталии в сезон, 40 € за сутки…

При этом, это право он, так же, может завещать, или передать по наследству, а кроме того, сдавать его в субаренду, а это между прочим неплохой микро бизнес:

15 дней Х 40 € = 600 €

При себестоимости всего 167 €, то есть 260% чистой прибыли...

Поэтому, покупатель может, например, приобрести не один период, а два. Одним периодом пользоваться самостоятельно, а второй сдавать в аренду, окупая свои курортные затраты…

* * *

Однако, статья будет не полной, если я не упомяну и не покажу различия между ещё одной аналогичной формой продажи периодов использования жилых помещений.

Дело в том, что в Турции, помимо понятия DEVRE MÜLK, существует ещё одно аналогичное понятие DEVRE TATİL и не смотря на то, что они похожи по своей сути, эти два понятия имеют принципиальное отличие с точки зрения юридической.

DEVRE MÜLK является формой собственности на жилое помещений и это право закрепляется в Управление Тапу и Кадастра, выдачей Свидетельства о праве Собственности, TAPU SENEDİ.

DEVRE TATİL же является только видом договора, имеющего юридическую силу, на предоставление права использования жилого посещения в определённый период времени года, который не требует регистрации в Управлении Тапу и Кадастра, а значит и не закрепляет право собственности на жилое помещение, выдачей TAPU SENEDİ.

Источником прав DEVRE TATİL является только сам договор. Однако нижняя граница разрешённого законодательством период использования жилого помещения в DEVRE TATİL значительно ниже и она позволяет продавать периоды сроком от 7 дней…

P.P.S. Напоминаю, что на видеохостинге YouTube начал работу мой личный канал, где также можно подписаться на обновления, чтобы у Вас была возможность отслеживать публикацию видеороликов.

Канал находится по адресу /sergeykorovinwebtv/ и подписаться на него можно, перейдя вот по этой ссылке...

...или просто набрав адрес видеоканала, в любой из поисковых систем.